Immobilienbewertung
Anlass und Zweck der Wertermittlung:
Wann, warum und was wird bewertet?
Die Ermittlung von Grundstückswerten und deren gleichen ist ein weitreichendes Fachgebiet.
Hido-Immobilien liefert die Antworten auf die wichtigsten fragen.
Die Marktlage wird im Wesentlichen durch das Prinzip Angebot und Nachfrage bestimmt. Zusätzlich wird diese auch durch allgemein wertbildende Faktoren beeinflusst wie zum Beispiel die Konjunktur.
Die gesamtwirtschaftliche Lage beeinflusst die Immobilienbranche positiv wie negativ.
ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung)
Bei der am 1. Juli 2010 in Kraft getretenen Immobilienwertermittlungsverordnug handelt es sich um eine Weiterentwicklung der Wertermittlungsverordnung aus dem Jahr 1988, welche zuletzt 1997 geändert worden ist. Diese wurde an die stark veränderte Marktsituation angepasst und aktualisiert.
Die Verordnung gliedert sich in vier Abschnitte:
- Anwendungsbereich und allgemeine Verfahrensgrundsätze.
- Bodenrichtwerte und sonstige erforderlich relevante Daten.
- Wertermittlungsverfahren mit den 3 Grundwertverfahren:
Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren - Schlussvorschriften.
Die Wertermittlungsverfahren
Vergleichswertverfahren
Bei der Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren gibt es zwei Anwendungsmethoden. Bei den Methoden handelt es sich zum einen um das Vergleichspreisverfahren und um das Vergleichsfaktorverfahren,
Bei dem Vergleichspreisverfahren werden Verkaufspreise von vergleichbaren Grundstücken verwendet. Der Gutachterausschuss der Stadt oder der Gemeinde bilden dazu Vergleichspreise. Es werden auch Unterlagen zur Rate gezogen, welche nach einem Hausverkauf an das Finanzamt weitergeleitet werden.
Ertragswertverfahren
Der Ertragswert lässt sich aus den Vorschriften des Ertragswertverfahrens in der ImmoWertV ableiten. Es handelt sich um den Bodenwert und um den Gebäudeertragswert. Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln.
Im Folgenden können Sie sehen, wie der Ertragswert ermittelt wird:
- Bodenwert durch den Preisvergleich und dieser dann durch den Bodenrichtwert.
- Hinzu werden die erzielbaren Roherträge, sowie die Bewirtschaftungskosten mit den
Abschreibungen der umlegbaren Betriebskosten abgezogen. - Von dem Reinertrag werden die entfallenden Liegenschaftszinsen in Abzug gebracht.
- Der restliche Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer mit einem
Multiplikator kapitalisiert. Der Multiplikator wird durch die ImmoWertV entnommen
(Vervielfältiger Tabelle).
Sofern ein Reparaturstau besteht, ist er vom Ertragswert abzuziehen.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden zunächst der Bodenwert und der Gebäudesachwert getrennt voneinander ermittelt.
Das Sachwertverfahren wird bei Ein – bis Zweifamilienhäusern angewendet. Zudem bei Immobilien, bei denen kein Vergleichswert vorliegt.
Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert von Immobilien zu ermitteln, bei denen Vergleiche mit anderen Grundstücken für ein Vergleichswertverfahren nicht tauglich sind und Ertragsgesichtspunkte wegen bevorzugter Eigennutzung keine wichtigen Aspekte darstellen. Das beste Beispiel ist das freistehende Einfamilienhaus.
Wenn Sie Ihre Immobilie gerne zuverlässig bewerten möchten, dann sind Sie bei Hido-Immobilien bestens aufgehoben. Wir erstellen Ihnen kostenlos und persönlich eine auf Ihre Immobilie zugeschnittene Wertermittlung nach ImmoWertV in den oben beschriebenen Ermittlungsverfahren.